예를 들어, 계약 만료를 앞두고 점포를 인수할 사람까지 찾았는데, 임대인이 직접 장사하겠다며 새 계약을 거절하면 권리금을 받을 길이 막힌 듯 느껴질 수 있습니다.
그러나 임대인의 직접 영업 계획만으로 신규 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 인정되지는 않습니다. 대법원도 2025년 11월 20일 선고한 2024다305605, 305612 판결에서 이를 확인했습니다.
다만 손해배상 가능성은 신규 임차인 주선 또는 그 예외, 정당한 거절 사유, 실제 손해 등을 함께 살펴 판단합니다. 임대인이 직접 영업한다고 해서 권리금 전액을 지급해야 하는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임차인이 신규 임차인에게서 권리금을 회수할 기회를 보호합니다. 임대인이 권리금을 무조건 돌려주는 제도와는 구별됩니다.
직접 영업 계획은 임대인이 계약을 거절하는 이유에 관한 문제입니다. 확정적 거절은 신규 임차인을 소개해도 계약하지 않겠다는 뜻을 명확히 밝혔는지에 관한 문제입니다.
“제가 직접 운영하는 방안도 생각하고 있습니다.”라는 말만으로는 신규 임차인과의 협의 가능성까지 닫았다고 단정하기 어렵습니다.
“누구를 소개해도 새 임대차계약은 하지 않겠습니다.”라는 답변은 확정적인 거절을 뒷받침할 수 있습니다.
판단은 문장 하나로 끝나지 않습니다. 임대차 종료 무렵 양측의 언행과 태도, 소개 요청에 대한 답변, 조건 협의 여부 등을 종합합니다. 따라서 “직접 장사하겠다”는 말을 들었다면, 소개한 양수인과 계약할 의사가 있는지 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.
권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구하려면 원칙적으로 신규 임차인이 되려는 사람을 임대인에게 주선해야 합니다. 양수인을 찾은 사실과 임대인에게 주선한 사실은 다릅니다.
양수인의 인적사항과 예정 업종을 전달하고, 보증금·차임 등 임대차 조건을 협의할 수 있도록 면담이나 계약 검토를 요청하십시오. 임차인은 양수인의 보증금·차임 지급 능력과 임차인 의무를 이행할 의사·능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 합니다. 이는 제10조의4 제5항의 의무입니다.
예외는 임대인이 정당한 사유 없이, 신규 임차인을 주선하더라도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시한 경우입니다. 이런 사정이 인정되면 실제 주선을 하지 않았어도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 확정적 거절 여부가 불분명한 상태에서 주선을 중단하면 분쟁의 쟁점이 남습니다.
권리금계약이 미리 체결되어 있어야만 보호되는 것도 아닙니다. 대법원 2019년 7월 10일 선고 2018다239608 판결은 사전 계약 체결이 반드시 필요한 것은 아니라고 보았습니다. 다만 권리금 회수기회와 방해로 발생한 손해는 협의 자료나 영업·시설 자료 등으로 구체적으로 뒷받침해야 합니다.
제10조의4 제2항은 다음과 같은 경우를 정당한 계약 거절 사유로 봅니다.
양수인에게 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우입니다.
양수인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우입니다.
임대차 종료 후 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우입니다.
임대인이 선택한 다른 신규 임차인이 기존 임차인과 권리금계약을 체결하고 권리금을 지급한 경우입니다.
여기서 1년 6개월 비영리 사용은 단순한 계획만으로 충분하지 않습니다. 종료 당시 그 사유를 들어 계약을 거절하고 실제로도 해당 기간 동안 영리목적으로 사용하지 않아야 합니다. 다른 이유로 거절한 뒤 우연히 장기간 공실이 되었다는 사정만으로 정당한 거절이 되는 것은 아닙니다. 임대인이 직접 장사하는 것 역시 영리 사용에 해당합니다.
별도로 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 보호 의무가 적용되지 않는다고 정합니다. 3기의 차임액에 이르는 연체 사실, 부정한 방법의 임차, 합의에 따른 상당한 보상, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 목적을 달성할 수 없는 멸실, 법정 요건을 갖춘 철거·재건축, 그 밖의 현저한 의무 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 등이 해당합니다.
특히 철거·재건축은 계획이 있다는 말만으로 충분하지 않습니다. 계약 체결 당시 구체적으로 고지한 계획의 이행, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거·재건축 등 법이 정한 사유를 확인해야 합니다.
이 글은 권리금 보호 규정이 적용되는 상가 임대차를 전제로 합니다. 대규모·준대규모점포의 일부인 상가와 국유·공유재산 등은 제10조의5의 적용 제외 여부도 확인해야 합니다. 다만 전통시장은 대규모·준대규모점포 관련 제외 규정의 예외입니다.
분쟁에 대비하려면 “권리금을 못 받았습니다”라는 결과뿐 아니라, 누구를 어떤 조건으로 소개했고 임대인이 왜 거절했는지를 보여 주는 자료가 필요합니다. 다음 자료를 날짜순으로 정리하는 것이 좋습니다.
계약과 종료일 자료: 임대차계약서, 특약, 갱신 내역, 종료일을 확인할 수 있는 통지입니다.
주선 자료: 양수인 소개 내용, 면담 요청, 예정 업종과 제안 조건, 알고 있는 지급 능력 정보를 전달한 기록입니다.
권리금 협상 자료: 권리금계약서나 초안, 협상 문자, 중개사의 설명, 계약금 이체 등 실제 협의 자료입니다.
거절과 조건 변경 자료: 임대인의 답변 원문과 거절 이유, 요구한 보증금·차임, 조건 변경 내역입니다.
손해와 가치 자료: 양수인이 계약을 포기한 경위와 시점, 점포 시설·비품·매출 등 권리금 가치를 뒷받침할 자료입니다.
양수인을 소개할 때는 아래처럼 협의 요청과 거절 이유를 서면으로 확인할 수 있습니다.
임대차 종료를 앞두고 점포를 인수하려는 신규 임차인을 소개드립니다. 인적사항, 예정 업종과 임대차 조건 제안, 제가 알고 있는 보증금·차임 지급 능력 관련 정보를 함께 전달드립니다. 면담 및 계약 검토가 가능한지, 어렵다면 구체적인 이유가 무엇인지 회신 부탁드립니다.
일부 문장만 캡처하기보다 발신자·날짜·앞뒤 대화가 확인되는 원본을 보관하십시오. 답변이 없다는 사정만으로 확정적 거절이라고 단정하기보다는, 추가 요청과 협의 경과도 남기는 편이 좋습니다.
제10조의4 제1항의 보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다. 이 기간에 정당한 사유 없는 계약 거절 등으로 권리금 회수를 방해했는지가 문제 됩니다.
처음 거절한 시점이 6개월보다 앞섰다는 이유만으로 판단이 끝나지는 않습니다. 보호기간 안에서도 거절이 유지되었는지, 소개 요청과 답변이 어떻게 이어졌는지 확인해야 합니다. 2025년 대법원 판결도 종료보다 일찍 시작된 거절과 이후의 문자·통지 등을 함께 살폈습니다.
반면 손해배상청구권의 소멸시효는 임대차가 종료한 날부터 3년입니다. 양수인이 계약을 포기한 날이나 임대인의 거절을 처음 안 날이 기준은 아닙니다. 갱신이나 합의해지가 있었다면 법률상 종료일을 먼저 확인해야 합니다.
내용증명을 보냈다는 이유만으로 시효가 계속 보전되는 것도 아닙니다. 민법 제174조에 따른 최고는 6개월 안에 재판상 청구 등 후속 조치를 하지 않으면 시효중단 효력이 없습니다. 협의가 길어지더라도 시효 관리와 증거 확보는 별도로 진행해야 합니다.
제10조의4 제3항에 따른 손해배상액은 ‘신규 임차인이 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.
가령 양수인과 약정한 권리금이 7,000만 원이고 종료 당시 권리금이 5,000만 원으로 인정된다고 가정하면, 손해배상 원금의 법정 상한은 5,000만 원입니다. 다만 상한이 곧 최종 배상액은 아닙니다. 방해로 인한 손해와 인과관계가 인정되어야 하고, 사안에 따라 책임이 제한될 수 있습니다.
처음 점포를 인수하면서 지급한 권리금이나 인테리어에 쓴 비용이 그대로 배상되는 것은 아닙니다. 종료 당시 남아 있는 시설·영업상 가치 등을 확인해야 하므로 감정평가와 영업·시설 자료가 쟁점이 될 수 있습니다.
확정적 거절 때문에 주선이 불필요했던 경우에도 손해액 입증까지 면제되는 것은 아닙니다. 권리금계약이 체결되지 못했다면 종료 당시 권리금 등을 기준으로 손해액을 판단할 수 있지만, 임차인의 희망 금액만으로 정해지지는 않습니다.
양수인을 이미 찾았다면 계약 종료일과 특약을 확인하고, 양수인 소개와 조건 협의를 구체적인 기록으로 남기는 일부터 진행하십시오. 임대인의 직접 영업 의사만 듣고 권리금을 포기하거나, 주선이 필요 없다고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
거절이 계속된다면 임대인의 확정적인 의사표시와 정당한 사유 유무, 권리금 협상 자료, 종료 당시 가치를 함께 검토해야 합니다. 계약서와 문자 원본을 갖추어 상담하면 주선을 더 진행할지, 손해배상청구를 준비할지 판단하는 데 도움이 됩니다.
손해배상 청구를 검토한다면 권리금 분쟁의 요건과 소송 절차를 이어서 확인할 수 있습니다. 권리금소송의 요건과 절차 보기
원상복구 의무와 신규 임차인 계약 거절이 함께 문제 된 사례입니다. 이 글의 직접 영업 상황과는 계약 거절 사유가 다릅니다. 원상복구와 신규 임차인 계약 거절이 문제 된 사례 보기
