공사대금

공사대금을 못 받았는데 현장에서 철수했다면, 유치권을 계속 주장할 수 있나요?

2026.11.11김범한 변호사

# 공사대금

공사를 마쳤지만 잔금을 받지 못한 시공업체가 인건비 부담 때문에 현장 인력을 철수시켰다고 가정해 보겠습니다. 출입문에는 유치권을 행사한다는 안내가 남아 있고, 일부 공구도 그대로 있습니다. 그런데 건축주가 현장을 사용하기 시작하면서 이제 유치권은 없다고 말합니다. 대금을 아직 못 받았다는 이유만으로 계속 건물의 인도를 거절할 수 있을까요?

핵심은 사람이 현장에 남아 있는지가 아니라, 업체가 그 건물을 실제로 지배·관리하는 점유를 유지했는지입니다. 민법 제328조에 따라 점유를 상실하면 유치권도 소멸합니다. 다만 철수의 범위와 관리 관계에 따라 점유가 계속될 수 있고, 의사에 반해 점유를 빼앗겼다면 점유회수 절차를 별도로 검토해야 합니다.

공사대금이 남았다는 사실만으로 유치권이 생기지는 않습니다

유치권은 다른 사람의 물건을 적법하게 점유하면서, 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래한 경우에 문제됩니다. 공사대금 지급일이 아직 오지 않았거나 공사한 목적물과 붙잡고 있는 물건이 다르면 같은 판단을 할 수 없습니다. 민법 제320조는 불법행위로 시작한 점유도 보호 대상에서 제외합니다.

따라서 먼저 공사계약서, 기성·준공 자료, 약정 지급일과 실제 미지급액을 확인합니다. 현장을 인도하면서 작성한 정산서나 유치권 포기 조항이 있는지도 함께 보아야 합니다. 유치권을 적어 둔 안내문이나 경매법원에 제출한 신고서는 이처럼 필요한 요건을 대신하지 못합니다.

철수한 뒤에도 누가 출입과 관리를 결정했나요?

대표자나 작업자가 매일 현장에 있지 않았다는 사정만으로 점유 상실을 단정하지는 않습니다. 열쇠와 출입 권한을 누가 관리했는지, 경비·관리 인력이 누구의 지시를 받았는지, 다른 사람이 들어와 사용하려면 누구의 동의가 필요했는지를 실제 자료로 살펴야 합니다. 민법 제192조의 점유는 물건에 대한 사실상의 지배를 기준으로 합니다.

업체의 지시를 받아 현장을 관리하는 직원 등의 점유보조와, 별도의 관계를 통해 다른 사람이 점유하고 업체가 간접점유하는 경우도 구분합니다. 간접점유는 민법 제194조가 정한 관계가 뒷받침되어야 하므로, 단순히 관리해 달라고 말했거나 공구 몇 개를 남겼다는 사정만으로 충분하다고 볼 수 없습니다.

철수 당시 열쇠 인계서, 경비 계약과 지시 내역, 출입기록, 관리비 지급 자료, 날짜가 확인되는 현장 사진을 모으면 관리가 계속됐는지 설명하는 데 도움이 됩니다. 안내문이 남아 있더라도 실제로 건축주가 출입과 사용을 전부 결정하고 있었다면 그 상태를 따로 검토해야 합니다.

건축주에게 맡겨 두었다면 간접점유로 인정될까요?

다른 사람이 현장에 있다는 이유만으로 모두 같은 간접점유가 되는 것은 아닙니다. 대법원 2007다27236 판결은 직접점유자가 공사대금 채무자인 경우, 채권자의 간접점유를 유치권의 요건인 점유로 인정할 수 없다고 보았습니다. 돈을 지급할 채무자에게 건물을 넘긴 뒤 서류에만 점유를 유지한다고 적는 것으로 해결되지는 않습니다.

제3자를 통해 점유한다고 주장하는 경우에도 그 사람과 업체 사이의 관계, 반환을 요구할 수 있는 근거와 실제 관리 상태를 확인해야 합니다. 또한 유치권이 있다는 이유만으로 현장을 임의로 임대하거나 사용할 수 있는 것은 아닙니다. 민법 제324조의 사용·대여 제한과 필요한 승낙 여부는 점유가 유지되는지와 별개의 쟁점입니다.

스스로 넘긴 경우와 점유를 빼앗긴 경우는 대응이 다릅니다

대금 협의를 하면서 자발적으로 현장을 인도한 것인지, 관리하던 현장을 의사에 반해 빼앗긴 것인지부터 구분합니다. 전자는 돈을 못 받았다는 사정만으로 점유회수 청구를 할 수 있는 상황과 같지 않습니다. 인도 합의와 당시 대화, 출입 권한이 바뀐 경위를 먼저 확인해야 합니다.

점유를 침탈당했다면 민법 제204조에 따른 반환청구를 검토할 수 있습니다. 이 청구권은 침탈당한 날부터 1년 내에 행사해야 하고, 침탈자로부터 넘겨받은 사람에게는 그 사람이 침탈 사실을 알았는지 등에 따라 청구 가능성이 달라집니다. 상대방과 시점을 정확히 특정해 법원을 통한 회복 절차를 검토하는 것이 중요합니다.

대법원 2011다72189 판결은 점유회수의 소를 제기하여 점유를 회복할 수 있다는 가능성만으로 유치권이 계속된다고 보지 않았습니다. 승소판결을 받아 점유를 회복하면 점유를 상실하지 않았던 것으로 되어 유치권이 되살아날 수 있지만, 회복하기 전부터 살아 있다고 전제해서는 안 됩니다.

잠금장치를 강제로 열거나 타인이 사용하는 현장에 무단으로 다시 들어가는 행동은 적법한 점유회수 절차를 대신하지 않습니다. 출입이 막힌 경위와 자료를 보존하고, 점유회수 청구와 필요한 보전처분의 대상·요건을 확인해야 합니다.

경매가 진행 중이면 철수 전후 날짜를 더 세밀하게 봅니다

경매개시결정등기가 된 뒤 비로소 점유를 넘겨받아 유치권을 취득했다면, 그 유치권을 경매 매수인에게 주장할 수 없다는 것이 대법원 2015마2025 결정의 설명입니다. 공사한 적이 있다는 사실만으로 현재 점유가 언제부터 이어졌는지의 확인을 생략할 수 없습니다.

처음 점유한 날, 철수와 현장 인도일, 점유를 되찾았다고 주장하는 날, 공사대금 지급기일과 경매개시결정등기일을 나란히 정리해 보세요. 점유가 계속된 경우인지 새로 취득한 경우인지에 따라 검토가 달라집니다. 경매 중 유치권을 신고했다는 사실과 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이 인정되는 것은 구별해야 합니다.

유치권이 어렵더라도 공사대금 청구까지 사라지지는 않습니다

점유를 잃어 유치권을 행사하기 어렵다는 것과 공사대금 채권이 소멸했다는 것은 다른 문제입니다. 계약 상대방에게 청구할 잔액과 지급기한을 확인하고, 다툼의 내용에 따라 지급명령·소송과 채무자 재산의 가압류 필요성을 검토할 수 있습니다. 재산을 확보하는 절차와 지급 판결을 받는 절차도 구별해야 합니다.

유치권을 유지하고 있더라도 대금 청구를 미루지는 않는 편이 좋습니다. 민법 제326조는 유치권의 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 주지 않는다고 정합니다. 현장 관리 자료만 모으느라 계약·정산·미수금 자료와 시효 확인을 놓치지 않아야 합니다.

상담에서는 공사대금이 얼마나 남았는지에 더해, 현장을 언제 어떤 조건으로 떠났고 지금 누가 관리하는지를 함께 설명하면 좋습니다. 유치권의 존속 여부, 점유회수 가능성, 별도 대금 청구 중 현재 필요한 절차를 나누어 검토할 수 있습니다.