매장 공사를 마친 뒤 벽면 균열과 창가 누수를 발견했습니다. 시공업체는 남은 잔금을 먼저 달라고 하고, 다른 업체의 보수 견적은 잔금보다 적게 나왔습니다. 모두 고칠 때까지 잔금을 전부 보류해도 괜찮을까요?
하자가 있다는 이유만으로 잔금 전액을 언제까지나 지급하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 공사가 완성됐는지와 지급 약정을 먼저 확인하고, 어떤 하자에 대해 보수를 요구하는지 또는 얼마의 손해배상을 청구하는지를 구분해야 합니다. 특히 보수비 상당의 손해배상을 주장한다면 그 금액에 대응하는 잔금과 나머지 금액을 나누어 살펴야 합니다.
계약한 공정 자체가 남아 있는 경우와 공정은 마쳤지만 품질에 문제가 있는 경우는 같은 상황이 아닙니다. 계약서와 도면, 변경 합의서에 정한 일을 어디까지 했는지 대조해 보세요. 공사를 완성했는지, 목적물을 인도했는지, 약정한 잔금 지급일이 왔는지가 대금 청구의 출발점입니다.
민법 제665조는 완성된 목적물의 인도와 보수 지급을 연결하고, 인도가 필요 없는 일은 완성 후 지체 없이 보수를 지급하도록 합니다. 다만 단계별 지급이나 별도 지급 조건을 정했다면 그 약정도 살펴야 합니다. 열쇠를 받았다는 사실 하나로 모든 공정과 품질을 확인했다고 단정할 수는 없습니다.
시공업체가 추가공사라고 설명하는 항목이 있다면 처음 계약에 포함된 일인지, 나중에 별도로 요청한 일인지도 구분합니다. 하자 보수를 위한 작업과 새 기능을 더하는 작업이 섞이면 서로 다른 금액을 두고 이야기하게 됩니다. 견적 변경과 발주 지시가 오간 기록을 함께 확인해 보세요.
민법 제667조에 따라 도급인은 상당한 기간을 정해 하자의 보수를 청구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 다만 중요하지 않은 하자를 고치는 데 지나치게 큰 비용이 드는 경우에는 보수청구에 제한이 있습니다. 원하는 공사를 모두 다시 해 달라는 요구가 언제나 인정되는 것은 아닙니다.
직접 수리를 요구하는 것인지, 다른 업체에 맡길 보수비를 손해로 청구하는 것인지부터 정리하면 대화가 명확해집니다. 같은 하자에 대해 실제 보수를 받고 동일한 보수비까지 중복해서 받는 방식으로 계산해서는 안 됩니다. 업체가 제안한 보수 방식이 계약상 품질을 회복할 수 있는지도 함께 검토합니다.
같은 공사계약에서 발생한 하자 손해배상채권과 공사대금채권은 대응하는 금액 범위에서 동시이행관계가 문제됩니다. 상대방의 이행을 받을 때까지 지급을 거절하는 것과, 상계로 서로의 금전채권을 대등한 금액만큼 소멸시키는 것은 구별해야 합니다. 견적서를 보냈다는 이유만으로 그 금액이 확정되거나 잔금에서 자동 차감되지는 않습니다.
대법원 2021년 6월 10일 선고 2018다279804 판결도 같은 계약의 공사대금과 하자 등 손해배상채권이 대등액에서 동시이행관계에 있다고 판단했습니다. 이 판결을 모든 잔금의 지급을 거절해도 된다는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 다투는 하자 손해액을 넘는 부분까지 보류한다면 그 부분의 지급기일과 지체책임은 별도로 검토해야 합니다.
도급인이 산정한 손해액과 실제 인정되는 금액이 다를 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 보수비가 잔금보다 적다는 사정만으로 지금 즉시 차액을 송금하라고 단정할 수는 없지만, 하자가 있다는 말만 반복하면서 전체 대금을 계속 유보하는 대응 역시 위험합니다. 계약상 다른 지급 조건이나 이행하지 않은 의무가 있는지도 확인한 뒤 범위를 정해야 합니다.
사진에는 위치와 촬영일을 적고, 어떤 증상이 나타나는지 설명해 보세요. 누수라면 물이 들어오는 조건과 시점, 균열이라면 발견 시기와 변화도 기록할 수 있습니다. 도면·시방서·자재 약정과 비교하면 단순한 취향 차이인지, 약정한 시공과 다른지 확인하는 데 도움이 됩니다.
견적서는 하자 위치별로 작업 범위·수량·단가를 나누어 확인합니다. 기존 상태를 회복하는 비용에 성능 개선이나 새로 추가하려는 공사가 섞이지 않았는지도 봐야 합니다. 하자의 원인이나 적정 보수비가 다투어지면 전문가 검토나 감정이 필요할 수 있지만, 상대 업체의 견적 하나가 그대로 법원의 인정액이 되는 것은 아닙니다.
물이 계속 새는 등 긴급한 조치가 필요하다면 안전과 피해 확대 방지를 우선하되, 가능한 범위에서 작업 전후 사진과 보수 내용·지급 자료를 보존하세요. 보수하면 원래 상태가 사라질 수 있으므로 상대방에게 알린 내용과 현장 확인 기회를 제공한 경위도 남기는 것이 좋습니다.
먼저 계약금액에서 이미 지급한 돈을 빼고, 추가·변경공사 금액은 별도로 표시합니다. 그 옆에 하자별 주장 금액과 근거를 적어, 서로 인정하는 항목과 책임 또는 금액을 다투는 항목을 구분해 보세요. 확인되지 않은 하자까지 예상액으로 크게 합산하면 오히려 실제 쟁점이 흐려질 수 있습니다.
협의할 때는 보수할 위치와 방법, 완료일, 확인 방식, 잔금 지급 시점을 구체적으로 정하는 편이 좋습니다. 일부를 지급하거나 정산서를 작성한다면 남은 하자에 관한 권리까지 모두 끝내는 내용인지 확인해야 합니다. 합의되지 않으면 계약서·지급내역·하자자료·보수 요청 기록을 바탕으로 지급거절과 상계 중 어떤 주장을 할지 검토할 수 있습니다.
시공업체 입장에서도 하자 주장을 모두 대금 지급을 미루는 핑계로 취급하기보다 현장 확인 결과와 가능한 보수안을 제시하는 것이 도움이 됩니다. 이미 보수한 항목은 완료 사진과 확인 내역을 정리하고, 시공 책임을 다투는 항목은 원인과 계약 범위를 나누어 설명해야 합니다. 양쪽이 같은 자료를 기준으로 이야기해야 남은 금액도 현실적으로 좁혀갈 수 있습니다.
YK 공개 사례에서는 사진과 감정 등을 바탕으로 하자보수비 약 651만 원의 상계가 인정됐습니다. 반면 외벽 유리 관련 44만 원은 증거 부족으로 제외됐고, 잔금 약 1,730만 원 중 약 1,100만 원과 지연손해금을 지급하는 내용의 일부승소였습니다. 하자별 입증과 금액 산정이 중요하다는 점이 참고됩니다. 이 사례가 잔금 전부의 지급 면제나 실제 지급 완료를 뜻하는 것은 아닙니다.
법률 근거: 민법 제665조 보수의 지급시기 · 민법 제667조 수급인의 담보책임 · 민법 제536조 동시이행의 항변권 · 대법원2018다279804 판결
2026년 11월 11일 확인한 자료를 바탕으로 작성했습니다. 구체적인 결론은 사건의 사실관계와 자료에 따라 달라집니다.
