보증금반환청구 일부기각 | 지연손해금·위약금 요구에 주택 인도 이행제공 미입증을 근거로 방어

주택 인도와 보증금 반환 준비는 어떻게 입증할까

주택 인도와 보증금 반환은 원칙적으로 서로 동시에 이행해야 하는 의무입니다. 상대방에게 지체책임을 묻기 위해서는 자신도 약속한 의무를 이행했거나, 이행할 준비를 갖추고 상대방에게 협조를 요청했는지가 중요합니다. 이를 ‘이행제공’이라고 합니다.

이 사건에서는 임차인이 현관문 비밀번호를 제공하는 등 주택을 넘겨주기 위한 조치를 했는지가 쟁점이었습니다. 법원은 임차인이 주택 인도를 이행제공했다는 점을 입증하지 못했다고 보아, 보증금 반환 지연에 따른 손해금과 위약금 청구를 받아들이지 않았습니다.

임대인의 반환 준비도 별도로 판단합니다. 계좌에 상당한 예금이 있었다는 사정만으로는 충분하지 않습니다. 약정한 시점에 보증금을 즉시 지급할 수 있는 상태였는지, 실제 반환을 위한 이행제공이 있었는지가 판단 대상입니다.

면제한 임대료와 종료 후 관리비를 공제할 수 있을까

임대료 공제 여부는 면제 합의의 내용과 조건 충족 여부에 따라 달라집니다. 이 사건에서는 임차인이 연체 임대료 1개월분을 지급하면 이후 임대료를 면제하기로 했고, 임차인은 이를 지급했습니다.

법원은 임대인이 보증금 반환을 이행제공했다는 점도 인정하지 않았습니다. 이에 따라 이미 면제한 임대료를 보증금에서 공제하는 것은 인정되지 않았습니다.

계약 종료 후 관리비도 주택 인도가 늦어졌다는 이유만으로 공제할 수 있는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 임차인이 종료 후에도 주택을 사용해 실질적인 이익을 얻었는지가 중요했습니다. 법원은 이를 인정할 증거가 없다고 보아 관리비 공제 역시 받아들이지 않았습니다.

이에 따라 의뢰인의 지급 범위는 부당 공제금 약 657만 원과 이에 대한 지연손해금으로 정해졌습니다.

주택 인도 약정 위반 시 위약금을 청구할 수 있을까

위약금 청구에서는 약정 위반 여부뿐 아니라, 청구하는 쪽이 자신의 의무를 이행하거나 이행제공했는지도 살펴야 합니다. 주택 인도와 보증금 반환을 동시에 하기로 했다면, 임대인 역시 보증금 반환 준비와 이행제공을 입증해야 합니다.

이 사건에서 의뢰인은 임차인의 주택 인도 약정 위반을 이유로 위약금을 청구했습니다. 그러나 법원은 의뢰인이 보증금을 즉시 반환할 수 있는 상태였다는 증거가 충분하지 않다고 판단했습니다. 결국 임차인의 인도 지연만으로 의뢰인의 위약금 청구가 인정되지는 않았고, 의뢰인의 위약금 반소 청구는 전부 기각됐습니다.

주택 인도 이행 여부를 근거로 보증금 반환 지체책임 반박

YK 담당 변호사는 주택 인도와 보증금 반환이 동시에 이루어져야 한다는 점을 근거로, 보증금이 약정 시각에 반환되지 않았다는 사정만으로 지체책임이 발생하지는 않는다고 반박했습니다. 특히 임차인이 현관문 비밀번호를 제공하는 등 주택을 넘겨주기 위한 조치를 했다는 점이 입증되지 않았음을 짚었습니다. 이는 임차인의 주택 인도 준비 여부를 함께 판단하도록 해, 의뢰인에게 보증금 반환 지연손해금과 위약금 책임이 인정되는 것을 막기 위한 대응이었습니다.

이미 반환한 내역을 근거로 장기수선충당금 추가 청구 반박

YK 담당 변호사는 보증금 정산 당시 장기수선충당금과 수리비가 반환금에 이미 포함됐다는 점을 근거로, 임차인의 추가 청구를 반박했습니다. 법원도 이미 반환된 장기수선충당금과 수리비의 추가 청구를 받아들이지 않았습니다. 이 부분의 대응은 임료·관리비 공제의 적정성 문제와 이미 지급한 금액을 구분해, 의뢰인이 같은 항목을 중복 지급하지 않도록 하기 위한 것이었습니다.