임대차보증금 일부승소 | 임차인 지위 승계에도 특약에 따른 반환채권 귀속 입증

임차인이 바뀌면 보증금은 누가 돌려받을까?

임차인이 바뀐 경우에는 임차인 지위를 넘기는 합의와 보증금 반환 특약을 함께 살펴야 합니다. 누가 보증금을 돌려받을지는 당사자들이 합의한 내용이 핵심입니다.

이 사건에서 법원은 계약 종료 시 의뢰인이 정하는 계좌로 보증금을 반환한다는 특약과 자필 확인·서명에 주목했습니다. 단순히 입금 계좌를 지정한 것이 아니라, 의뢰인에게 보증금을 돌려받을 권리를 남겨 둔 합의로 판단했습니다.

보증금 대부분이 의뢰인 모친의 계좌에서 지급됐다는 사정은 당사자 사이의 내부 정산 문제로 보았습니다. 의뢰인의 동의 없이 다른 당사자끼리 별도로 합의하더라도 의뢰인의 반환청구권을 없애거나 이전할 수는 없다고 판단했습니다.

미납 차임·관리비·수리비는 얼마나 공제될까?

보증금을 돌려받을 권리가 인정되더라도 전액이 반환되는 것은 아닙니다. 미납 월세나 관리비, 수리비가 공제 대상인지와 그 금액이 증거로 뒷받침되는지를 구분해 살펴야 합니다.

이 사건에서는 미납 월세 3,000만 원, 관리비 6,520,960원, 안방문 수리비 50만 원이 인정됐습니다. 법원은 당사자 사이에 다툼이 없는 사실과 제출된 증거를 근거로 총 37,020,960원을 공제했습니다.

이에 따라 보증금 2억 원 중 반환할 금액은 162,979,040원으로 정해졌습니다. 임차인이 변경된 뒤 발생한 미납금이라도 보증금에서 공제될 수 있다는 점이 중요한 판단 요소였습니다.

지급 보류를 요청했다면 지연손해금은 언제부터 발생할까?

지연손해금은 보증금을 돌려줘야 할 시점이 지났는지가 중요합니다. 계약이 끝났더라도 반환을 청구하는 사람이 지급 보류를 요청했다면 발생 시점이 달라질 수 있습니다.

이 사건에서 의뢰인은 제3자와의 법률관계가 정리되지 않았다는 이유 등으로 지급 보류를 요청했습니다. 법원은 이에 따라 반환 시기가 정해지지 않은 상태가 됐고, 소장 부본이 상대방에게 전달되면서 지급 시점이 도래했다고 판단했습니다.

앞서 보낸 내용증명은 상대방에게 전달됐는지와 그 시점이 입증되지 않아 지급 청구의 근거로 인정되지 않았습니다. 따라서 지연손해금을 판단할 때는 청구서를 보냈다는 사실뿐 아니라 상대방에게 도달한 사실과 시점도 살펴야 합니다.

임차인 변경 후에도 유지되는 보증금 반환 권리 주장

YK 담당 변호사는 보증금 대부분이 의뢰인 모친 명의 계좌에서 지급된 사실과 보증금을 돌려받을 권리가 누구에게 있는지는 별개라는 점을 강조했습니다. 실제 보증금 부담자가 누구인지는 당사자 사이의 정산 문제이며, 의뢰인의 동의 없는 별도 합의로 그 권리를 이전할 수 없다는 주장을 제시했습니다. 이는 임차인이 바뀌거나 다른 사람의 계좌에서 보증금이 지급됐다는 이유만으로 의뢰인의 반환 권리가 부정되는 해석을 막기 위한 것이었습니다.

자필 서명한 특약으로 보증금 반환 합의 입증

YK 담당 변호사는 계약 종료 시 의뢰인이 정하는 계좌로 보증금을 반환한다는 3자간 특약과 당사자들의 자필 확인·서명을 근거로, 단순한 계좌 지정이 아니라 의뢰인에게 반환 권리를 남겨 둔 합의임을 주장했습니다. 미납 차임·관리비·수리비 공제와 지급 보류 요청에 따른 지연손해금 발생 시점은 반환 권리의 귀속과 구분되는 쟁점으로 다뤘습니다. 이처럼 합의의 의미를 구체화해, 공제 금액이나 지급 시점에 다툼이 있더라도 의뢰인이 보증금을 청구할 권리까지 부정되지 않도록 했습니다.