권리금손해배상 일부승소 | 신규임차인 계약 거절의 부당성 입증하고 임대인 반소 전부 기각한 사례

신규임차인과의 계약 거절은 언제 권리금 회수 방해가 될까

「상가건물 임대차보호법」은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절해 손해를 입혔다면, 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

다만 계약을 거절했다는 사실만으로 책임이 정해지는 것은 아닙니다. 거절에 정당한 사유가 있는지, 그로 인해 권리금을 회수하지 못했는지가 핵심입니다. 권리금 계약을 체결했다는 사실과 손해배상액도 구분해 판단합니다.

이 사건에서는 의뢰인이 이미 투자금을 회수했다거나 종전에 권리금을 지급하지 않았다는 임대인의 주장만으로는 계약 거절을 정당화하기 어렵다고 판단했습니다.

보증금에서 공제할 원상회복비용은 어디까지일까

보증금을 정산할 때에는 미지급 차임과 임차인이 부담할 원상회복비용 등을 따져야 합니다. 임대인이 수선비를 요구하더라도 그 비용 전부가 보증금에서 공제되는 것은 아닙니다.

원상회복 범위는 임차인에게 복구 의무가 있는 부분인지부터 살펴야 합니다. 통상적인 사용으로 자연스럽게 생긴 마모나 노후화는 ‘통상의 손모’라고 합니다. 통상의 손모와 임차인이 복구해야 할 훼손은 구분해야 합니다.

이 사건에서도 감정결과에 따라 인정된 원상회복비용만 공제했습니다. 추가로 요구된 수선비는 임차인의 복구 의무를 인정하기 어렵거나 통상의 손모에 해당한다고 보았습니다.

퇴거 후 차임 상당 손해와 부당이득은 어떻게 판단할까

퇴거 뒤 원상회복이 늦어졌다는 이유만으로 월세에 해당하는 손해가 자동으로 인정되지는 않습니다. 임차인에게 남은 의무가 무엇인지, 그 지연으로 임대인에게 실제 손해가 발생했는지를 살펴야 합니다. 목적물 인도와 보증금 반환이 각각 언제 이행되었는지도 중요한 판단 요소입니다.

제3자의 광고간판이 설치되어 있다는 사정만으로 임차인에게 부당이득 반환책임이 생기는 것도 아닙니다. 부당이득은 법적 근거 없이 얻은 이익을 뜻합니다. 임차인이 실제로 이익을 얻었는지와 그로 인해 임대인에게 손실이 발생했는지가 입증되어야 합니다. 이 사건에서도 원상회복 지연에 따른 손해와 광고간판으로 얻은 이익을 뒷받침하는 증거가 쟁점이 됐습니다.

신규임차인 계약 거절의 부당성을 근거로 손해배상 주장

YK 담당 변호사는 의뢰인이 권리금 약 2,000만원의 계약을 체결하고 신규임차인을 주선했으나 임대인이 계약을 거절한 경위를 바탕으로 손해배상을 주장했습니다. 의뢰인의 투자금 회수나 종전 권리금 미지급 사정만으로는 거절이 정당화되지 않는다고 반박하며, 권리금 회수 기회가 침해됐다는 점을 짚었습니다.

통상적인 사용에 따른 마모를 근거로 원상회복 범위 정리

YK 담당 변호사는 감정결과를 바탕으로 보증금에서 공제할 원상회복비용과 통상적인 사용에 따른 마모를 구분했습니다. 인정되는 비용은 약 50만원이며, 추가 수선 요구에는 의뢰인에게 복구 의무가 없거나 일상적인 사용에 따른 마모에 해당하는 부분이 있음을 지적했습니다.

손해 발생의 증거 부족을 근거로 임대인 반소 반박

YK 담당 변호사는 임대인이 반소로 청구한 원상회복 지연에 따른 차임 상당 손해와 제3자 광고간판 설치에 따른 부당이득을 다퉜습니다. 손해 발생과 부당이득을 뒷받침할 증거가 부족하다는 점을 들어 의뢰인에게 추가 금전 책임을 물을 수 없다고 반박했습니다.