보증금반환 일부승소 | 무상사용 쟁점에도 약정 금액 입증해 1심 결과 유지

임대차계약과 보증금 액수는 어떻게 입증할까

임대차계약과 보증금 액수가 다투어지면 계약서뿐 아니라 당사자의 대화, 금전 정산 경위, 실제 사용관계 등을 함께 살핍니다. 계약서가 제출됐더라도 실제 작성된 문서인지, 그 내용이 다른 증거와 일치하는지 검토해야 합니다.

이 사건에서는 관련자들의 사실확인서와 통화녹음, 보증금 약 9,000만원으로 전세를 놓으려 했던 정황이 판단 근거가 됐습니다. 상속재산 정산채무 약 7,000만원과 종전 임차인 퇴거 관련 지급금 약 600만원, 증액금 약 1,000만원이 보증금으로 인정됐습니다.

반면 상대방이 제출한 계약서는 서명 필체와 실제 사용현황 등에서 문제가 지적됐습니다. 계약서의 존재만이 아니라 작성 경위와 다른 증거의 일치 여부가 중요합니다.

미지급 차임은 보증금에서 얼마나 공제될까

보증금 액수가 인정되더라도 전액을 돌려받는 것은 아닙니다. 지급하지 않은 차임이 있다면 약정한 금액과 미지급 기간 등을 따져 반환할 보증금에서 공제할 수 있습니다.

이 사건에서는 상가 차임이 월 약 80만원으로 인정됐고, 주택에는 별도 차임이 없는 것으로 판단됐습니다. 이에 따라 보증금 약 9,000만원에서 미지급 상가 차임 약 2,000만원을 공제한 약 7,000만원이 반환 금액으로 정해졌습니다. 상가와 주택을 함께 사용했더라도 각 공간의 차임 약정을 구분해 살펴야 합니다.

주택 인도와 지연손해금은 어떤 관계일까

주택 인도와 보증금 반환은 동시이행관계입니다. 이는 임차인이 주택을 넘겨주는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것을 서로 동시에 이행해야 한다는 뜻입니다.

따라서 계약이 끝났거나 반환 소송을 제기했다는 이유만으로 지연손해금이 바로 발생하지는 않습니다. 임차인이 주택을 인도했거나, 인도할 준비를 갖추고 상대방에게 수령을 요구하는 등 이행제공을 했는지가 중요합니다.

이 사건에서는 의뢰인의 주택 인도나 이행제공이 인정되지 않아 지연손해금 청구가 받아들여지지 않았습니다. 보증금 반환액과 지연손해금의 인정 여부는 별도로 판단됩니다.

사실확인서와 통화녹음으로 보증금 약정 입증

YK 담당 변호사는 관련자들의 사실확인서와 통화녹음을 토대로 보증금이 정해진 경위를 주장했습니다. 상속재산 정산채무 약 7,000만원, 종전 임차인 퇴거 관련 지급금 약 600만원, 증액금 약 1,000만원이 그 내용입니다. 보증금 약 9,000만원으로 전세를 놓으려 했던 정황도 제시해 약정 보증금이 약 9,000만원이라는 점을 뒷받침했습니다.

상대방 제출 계약서의 신빙성을 검토한 반박

YK 담당 변호사는 상대방이 제출한 계약서들의 서명 필체가 서로 유사하고, 실제 작성된 문서라는 입증이 부족한 점을 짚었습니다. 계약서 내용과 실제 사용현황이 일치하지 않는 점도 들어 상대방이 주장하는 계약 내용을 인정하기 어렵다고 반박했습니다.

실제 사용관계를 근거로 주택의 무상 차임 약정 주장

YK 담당 변호사는 의뢰인이 상가에서 영업하다 폐업 후 상가를 반환하고, 주택은 계속 사용한 경위를 구분해 주장했습니다. 이를 바탕으로 상가는 월 약 80만원의 차임이 있었지만, 주택은 별도 차임이 없는 약정이었다는 점을 강조했습니다. 상가와 주택의 사용관계를 한데 묶어 주택 차임까지 보증금에서 공제하는 것을 막기 위한 대응이었습니다.