상가 부당이득반환 일부승소 | 보증금 미반환에도 영업 지속한 임차인의 사용이익 반환의무 입증

보증금을 돌려받기 전에도 영업 이익을 반환해야 할까

임대차가 끝나면 건물 반환과 보증금 반환은 원칙적으로 서로 맞물리는 의무입니다. 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 건물 반환을 거절할 수 있습니다. 이를 동시이행항변권이라고 합니다. 다만 건물 반환을 거절할 수 있다는 것과 무상으로 영업할 수 있다는 것은 다릅니다. 실제로 건물을 사용해 영업했다면 사용 이익을 반환해야 할 수 있습니다. 이때 반환 대상은 영업 매출이나 순이익 전부가 아니라 건물 사용료에 해당하는 이익입니다.

이 사건에서는 환산보증금이 10억 5,000만 원으로 해당 지역의 적용 기준인 3억 7,000만 원을 넘었습니다. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 이에 따라 보증금 반환 때까지 임대차관계가 존속한다고 보는 상가건물 임대차보호법 규정은 적용되지 않았습니다. 법원은 계약이 기간 만료로 종료됐고, 이후 계속된 마트 영업으로 얻은 사용 이익은 반환해야 한다고 판단했습니다.

계약 명의자와 실제 운영자 중 누가 반환해야 할까

계약서에 이름이 적힌 사람과 실제 영업한 사람이 다르다면, 명의만으로 반환 책임을 판단하지 않습니다. 계약관계와 사업자등록, 실제 운영 형태를 함께 살펴 누가 건물을 사용하고 이익을 얻었는지 판단합니다.

이 사건에서는 한 사람이 임대차계약과 사업자등록의 명의자였고, 다른 사람이 마트를 실제로 운영했습니다. 법원은 두 사람 모두 반환의무를 부담한다고 보았습니다. 명의자와 실제 운영자가 다르다는 이유만으로 어느 한쪽의 책임이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.

사용료는 기존 월세와 감정 임료 중 무엇으로 정할까

계약 종료 후의 사용 이익이 반드시 기존 월세로 정해지는 것은 아닙니다. 종료 이후의 적정한 임료, 즉 해당 건물을 사용하는 대가가 얼마인지가 판단 기준이 됩니다. 임료감정이 이루어졌다면 감정 방법과 산정 결과의 적정성도 살펴봅니다.

이 사건의 기존 월세는 부가가치세를 제외하고 1,000만 원이었습니다. 법원은 감정으로 산정된 월 임료 19,162,083원에 약정된 부가가치세를 더한 월 21,078,291원을 기준으로 삼았습니다. 따라서 기존 월세뿐 아니라 감정 임료와 부가가치세 약정도 반환액을 정하는 중요한 요소였습니다.

계약 종료 후 계속된 영업에 대한 부당이득 반환의무 주장

YK 담당 변호사는 환산보증금이 법 적용 기준을 초과해 보증금 반환 전까지 계약이 존속한다는 규정이 적용되지 않고, 계약은 기간 만료로 종료됐다고 주장했습니다. 이어 보증금을 받을 때까지 건물 반환을 거절할 수 있더라도, 실제 영업에 따른 사용이익은 반환해야 한다고 강조했습니다. 건물 반환을 거절할 권리와 사용이익 반환의무를 구별했습니다.

종전 차임 대신 감정 임료를 기준으로 반환액 산정 주장

YK 담당 변호사는 종전 월 차임 약 1,000만원 대신 감정에서 산정한 적정 월 임료 약 2,000만원을 반환액의 기준으로 삼아야 한다고 주장했습니다. 여기에 약정된 부가가치세를 더한 월 약 2,000만원을 산정 기준으로 제시했습니다. 계약 종료 후 사용이익을 종전 약정 차임에 한정하지 않고 평가해야 한다는 취지였습니다.

계약 명의자와 실제 운영자의 공동 반환책임 주장

YK 담당 변호사는 임대차계약·사업자등록 명의자와 실제 마트 운영자가 다르다는 점을 짚고, 두 사람 모두 사용이익을 반환할 의무가 있다고 주장했습니다. 계약상 지위와 실제 영업 사실을 함께 살펴, 명의와 운영이 분리됐다는 이유로 어느 한쪽의 반환책임이 배제되지 않도록 했습니다.