보증금반환청구 기각 | 누수로 계약 해지 주장한 임차인에 맞서 수선의무 위반 부존재 입증

누수가 발생하면 임대인은 언제 수선해야 할까?

민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인이 계약 기간 동안 임차 목적물을 본래 용도대로 사용할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다. 카페로 임대한 점포라면 영업에 필요한 사용 상태를 유지해야 한다는 뜻입니다.

다만 누수가 있었다는 사실만으로 수선의무 위반이 인정되는 것은 아닙니다. 누수의 원인과 규모, 반복 여부, 실제 영업에 미친 영향을 살펴야 합니다. 보수에 필요한 비용과 시간도 판단 요소가 됩니다.

이 사건에서는 이례적인 폭우 때 누수가 한 차례 발생했고, 이후에는 재발하지 않았습니다. 감정 결과 창틀 하단부를 메우는 코킹 작업에는 약 17만 7,000원과 약 1시간이 필요한 것으로 평가됐습니다. 임차인이 이후에도 영업을 계속했다는 점도 점포 사용에 지장이 있었는지를 판단하는 요소였습니다.

수선의무 위반을 이유로 계약을 해지할 수 있는 경우

수선의무 위반을 이유로 계약을 해지하려면, 임대인이 필요한 수선을 이행하지 않았고 그 정도가 계약 해지를 정당화할 수준인지를 살펴야 합니다. 누수 자체뿐 아니라 임대인이 수선 요구를 받은 뒤 어떤 조치를 했는지도 중요합니다.

임대인이 현장을 조사했는지, 피해 복구와 필요한 수선에 협조할 의사를 밝혔는지, 합리적인 이유 없이 수선을 거절했는지 등이 판단 기준이 됩니다. 임차인이 정한 기한까지 수선이 완료되지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약 해지가 인정되는 것은 아닙니다.

이 사건에서도 임대인의 현장 조사와 수선 협조 의사, 누수 이후의 영업 상태가 함께 검토됐습니다. 수선의무 위반을 근거로 보증금 반환을 요구하는 경우에는 먼저 그 사유로 계약이 적법하게 해지됐는지를 판단해야 합니다.

누수 후 정상 영업 사실을 근거로 계약 해지 주장 반박

YK 담당 변호사는 감정 결과를 바탕으로, 폭우 때 화단에 고인 빗물이 코킹이 없는 창틀 하단부로 유입됐으며 코킹 시공에는 약 18만 원과 약 1시간이 필요하다는 점을 짚었습니다. 이어 누수가 일회성으로 그쳤고 이후 재발 없이 카페 영업이 계속됐다는 사실을 근거로, 점포를 본래 용도로 사용하는 데 지장이 있었다는 주장을 반박했습니다. 누수 발생만으로 계약 해지가 정당화되는 것은 아니라는 취지였습니다.

현장 조사와 수선 협조 의사를 근거로 수선 거절 주장 반박

YK 담당 변호사는 의뢰인 법인의 대표이사가 업자들과 현장을 방문해 원인을 조사했다는 점을 제시했습니다. 임차인이 정한 기간 안에 피해 복구와 필요한 수선에 협조하겠다는 의사를 밝혔다는 점도 강조했습니다. 이를 근거로 의뢰인이 합리적 이유 없이 수선을 거절한 것은 아니라고 반박했습니다. 임차인이 정한 기한까지 수선이 완료되지 않았다는 사정만으로 계약 해지를 정당화할 의무 위반으로 볼 수 없다는 점을 분명히 했습니다.