보증금지연손해금 인정 | 갱신거절 통지 쟁점에도 1심 결과 유지

갱신거절 통지를 받은 대리인의 권한은 어떻게 판단할까

임대인 본인이 아닌 사람에게 갱신거절 의사를 전했다면, 그 사람이 임대인을 대신해 통지를 받을 권한이 있었는지가 중요합니다. 임대인과의 관계만이 아니라 실제로 맡아 온 업무와 임대인의 관여 여부를 함께 살핍니다.

이 사건에서는 임대인 측 관계자가 장기간 계약 종료와 퇴거 시점을 협의했습니다. 주택 매매를 중개업소에 의뢰하는 등 임대·매매·관리 업무도 수행했습니다. 법원은 임대인이 이의를 제기하지 않은 점과 매물 등록 과정의 소유자 실명인증 정황 등을 고려했습니다. 이를 토대로 갱신거절 통지를 받을 권한까지 포함한 폭넓은 대리권을 인정했습니다.

계약 종료와 주택 인도에 따른 지연손해금 발생 시점

보증금 반환 의무와 주택을 돌려줄 의무는 원칙적으로 서로 맞물려 있습니다. 따라서 계약 종료 여부뿐 아니라 임차인이 주택 인도 의무를 이행했는지도 살펴야 합니다.

이 사건에서는 법정 기간 안에 갱신거절 통지가 이루어져 계약이 기간 만료로 종료됐다고 판단했습니다. 이후 의뢰인이 주택을 인도했으므로, 주택 인도 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 보았습니다. 계약 종료일과 실제 인도 시점을 구분하는 것이 중요한 이유입니다.

보증기관에 채권을 양도해도 직접 청구할 수 있을까

의뢰인은 전세보증금반환보증에 가입하면서 보증기관에 보증금반환채권을 양도했습니다. 이러한 경우에는 양도 대상인 보증금반환채권과 그에 따른 지연손해금의 귀속, 임차인의 청구 권한을 채권양도계약의 목적과 범위에 따라 살펴야 합니다. 채권양도 사실만으로 임차인의 직접 청구가 배제된다고 단정할 수는 없습니다.

이 사건에서는 채권양도에도 불구하고 의뢰인의 지연손해금 청구를 인정한 1심 판단이 유지됐습니다. 또한 의뢰인이 보증보험을 청구하지 않은 것이 신의칙, 즉 서로 신뢰를 지켜야 한다는 원칙에 어긋난다는 임대인의 주장도 받아들여지지 않았습니다. 보증기관에 대한 보증금 지급 청구와 임대인의 반환 지체 책임은 구분해 판단해야 합니다.

갱신거절 통지의 효력을 뒷받침하는 대리권 입증

YK 담당 변호사는 관련자가 계약 종료와 퇴거 시점을 협의하고, 주택 임대·매매·관리 업무를 수행한 사정을 제시했습니다. 상대방이 이의를 제기하지 않았고 매물 등록 과정에서 소유자 실명인증을 한 것으로 보이는 점도 짚었습니다. 이를 토대로 갱신거절 통지 수령권한을 포함한 포괄적 대리권을 주장하며 묵시적 갱신 주장을 반박했습니다.

채권양도 후에도 지연손해금을 청구할 권리 주장

YK 담당 변호사는 전세보증금반환보증 가입에 따른 채권양도계약의 법적 성격과 지연손해금 청구 권리를 연결해 주장했습니다. 보증기관에 채권을 양도했다는 이유만으로 의뢰인의 직접 청구를 배제해서는 안 된다는 취지였습니다.

보증보험 미청구를 이유로 한 상대방 주장 반박

YK 담당 변호사는 보증보험을 청구하지 않은 채 지연손해금을 요구하는 것이 신의칙, 즉 신뢰와 성실의 원칙에 어긋난다는 상대방 주장을 반박했습니다. 보증보험 청구 여부와 임대인의 반환 지연 책임은 구별해야 한다며, 보험 미청구를 지연손해금 지급 의무를 면하는 사유로 삼을 수 없다고 주장했습니다.