보증금반환 전부승소 | 임대인의 책임 부인에도 계약서와 이체 내역으로 지급 의무 입증

계약서와 보증금 입금 내역으로 보는 임대인 판단

보증금을 돌려받으려면 먼저 임대차계약상 반환 의무를 지는 사람이 누구인지 살펴야 합니다. 계약서에 적힌 임대인, 계약 갱신 과정, 보증금을 받은 계좌 등이 중요한 판단 근거가 됩니다.

이 사건에서는 최초 계약서에 임대관리회사가 기재되어 있었습니다. 그러나 소유권이전등기 이후 갱신한 계약은 모두 건물 소유자를 임대인으로 정했습니다. 최초 보증금 중 200만 원을 제외한 나머지 금액과 이후 증액분도 소유자 명의 계좌로 지급됐습니다. 법원은 이러한 사정을 토대로 건물 소유자를 임대인으로 판단했습니다.

제3자 반환책임 특약이 임대인 책임에 미치는 영향

계약서에 제3자가 보증금 반환을 책임진다는 문구가 있더라도, 그것만으로 임대인의 반환 의무가 없어지는 것은 아닙니다. 계약 내용과 체결 경위를 함께 살펴, 기존 임대인의 책임을 면제하는 약정인지 아니면 책임질 사람을 추가한 약정인지 구별해야 합니다.

이 사건 계약에는 제3자가 공동임대인으로 기재되어 있었고, 그 제3자에게 보증금 반환책임이 있다는 특약도 있었습니다. 법원은 이를 건물 소유자의 책임을 없애는 내용으로 보지 않았습니다. 오히려 임대인의 책임에 제3자의 책임을 더한 것으로 해석할 여지가 크다고 판단했습니다.

계약 종료와 주택 인도에 따른 보증금 반환

보증금 반환에서는 계약이 종료됐는지와 주택 인도 의무도 함께 살펴야 합니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 반환하고, 임차인은 주택을 돌려줘야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 동시에 이행하는 관계입니다.

의뢰인은 계약을 더 이상 갱신하지 않겠다는 의사를 알렸고, 계약은 기간 만료로 종료됐습니다. 이에 법원은 의뢰인이 주택을 인도하는 동시에 임대인이 보증금 9,000만 원을 반환해야 한다고 판단했습니다. 주택을 먼저 비워야만 보증금 반환을 청구할 수 있다는 의미는 아닙니다.

계약서와 입금 내역으로 임대인의 반환책임 입증

YK 담당 변호사는 갱신계약서에 상대방이 임대인으로 기재된 점과 보증금 이체 내역을 연결해 반환 의무를 뒷받침했습니다. 최초 보증금 중 약 200만원을 제외한 나머지 금액과 증액분이 상대방 계좌로 지급된 사실을 짚었습니다. 이를 통해 실제 계약 당사자와 보증금 사용자가 임대관리회사 측이므로 책임이 없다는 상대방 주장을 반박했습니다.

공동임대인 특약에도 기존 임대인의 책임 유지 주장

YK 담당 변호사는 상대방을 임대사업자로 정한 계약조건과 제3자를 공동임대인으로 기재한 특약을 함께 살폈습니다. 제3자에게 보증금 반환 책임이 있다는 문구는 기존 임대인의 책임을 없애는 것이 아니라 반환 책임을 추가하는 취지라고 주장했습니다. 특약만으로 상대방의 반환 의무가 면제되는 것은 아니라는 점을 강조했습니다.

갱신 거절 통지를 근거로 임대차 종료 입증

YK 담당 변호사는 의뢰인이 기간 내에 갱신 거절 의사를 알린 사실과 마지막 갱신계약의 만료 시점을 연결해 계약 종료를 주장했습니다. 이를 근거로 주택 인도와 동시에 보증금 약 9,000만원 전액을 반환할 의무가 있음을 강조하며 보증금 반환 청구의 근거를 분명히 했습니다.