보증금반환청구 전부승소 | 재정 문제로 지급 미룬 공동임대인들의 전액 반환 의무 입증

갱신거절 통지로 계약이 종료되었는지

보증금 반환을 청구하려면 먼저 임대차계약이 종료되었는지 살펴야 합니다. 계약서에 정한 기간이 지났더라도 묵시적으로 갱신될 수 있으므로, 갱신거절 의사를 언제 전달했는지가 중요합니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 통지해야 합니다.

이 사건에서는 의뢰인이 계약 만료 전 여러 차례 갱신거절과 보증금 반환 의사를 전달했습니다. 문자메시지와 통화 자료는 통지의 시점과 내용을 뒷받침하는 자료였습니다. 핵심은 갱신거절 의사가 법에서 정한 기한 안에 임대인에게 전달되었는지입니다.

계약서와 실제 지급액이 다를 때 반환받을 금액

계약서의 보증금 액수와 실제 지급액이 다르면, 계약 내용과 지급 경위를 함께 살펴 반환할 금액을 판단합니다. 계약서에 적힌 숫자만이 아니라 기존 보증금과 추가 지급액을 보여 주는 이체내역도 중요합니다.

이 사건에서는 대출과 대출 유지를 위해 계약서에 보증금이 2억 6,500만 원으로 기재되었습니다. 그러나 의뢰인이 지급한 금액은 기존 보증금 2억 1,000만 원과 갱신 당시 추가한 500만 원이었습니다. 반환청구의 기준이 된 금액은 실제 지급한 보증금 2억 1,500만 원이었습니다.

공동임대인에게 보증금 전액을 청구할 수 있는지

공동임대인의 보증금 반환 의무는 특별한 사정이 없는 한 ‘불가분채무’에 해당합니다. 이는 임대인들이 자신의 지분만큼만 나누어 책임지는 것이 아니라, 각자가 보증금 전액을 반환할 의무를 부담한다는 뜻입니다. 다만 임차인이 보증금을 중복해서 받을 수 있는 것은 아닙니다.

이 사건의 공동임대인들은 주택 지분을 절반씩 보유하고 있었습니다. 그렇더라도 의뢰인의 반환청구가 각 임대인에게 절반씩으로 제한되는 것은 아니었습니다.

또한 주택 인도와 보증금 반환은 서로 맞바꾸어 이행하는 관계입니다. 따라서 이 사건에서도 공동임대인들이 주택을 인도받는 것과 동시에 보증금을 반환하는지가 함께 판단 대상이 되었습니다.

갱신거절 통지를 근거로 임대차계약 종료 주장

YK 담당 변호사는 임대차계약서의 만료 시점과 문자메시지·통화 자료에 담긴 갱신거절 통지의 시점 및 내용을 연결해, 계약이 기간 만료로 종료되었음을 주장했습니다. 의뢰인이 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 미리 전달한 사실을 반환청구의 근거로 제시했습니다.

이체내역을 근거로 실제 지급한 보증금 입증

YK 담당 변호사는 계약서에 적힌 약 2억 6,500만 원과 실제 지급액을 구분했습니다. 이체내역으로 최초 보증금 약 2억 1,000만 원과 갱신 당시 추가 지급한 약 500만원을 뒷받침했습니다. 계약서 금액은 대출 및 대출 유지를 위해 기재된 경위를 설명하고, 실제 지급한 약 2억 1,500만 원을 반환청구액으로 제시했습니다.

공동임대인 각자의 보증금 전액 반환의무 주장

YK 담당 변호사는 부동산등기부등본으로 상대방들이 각 절반의 지분을 소유하며 임대인 지위를 승계한 사실을 제시했습니다. 공동임대인의 보증금 반환의무는 특별한 사정이 없으면 지분별로 나눌 수 없다는 대법원 판례를 근거로, 각자가 전액 반환의무를 부담한다고 주장했습니다. 이에 주택을 인도받음과 동시에 공동하여 보증금 전액을 지급하도록 청구해, 주택 인도와 보증금 반환의 관계를 명확히 했습니다.