공유물분할 전부승소 | 현물 분할에 따른 가치 하락 우려, 지분 매수 방식 인용

공유자 사이에 의견이 다르면 소송할 수 있을까

공유한 토지를 계속 보유할지, 매각할지, 나누어 사용할지를 두고 의견이 갈릴 수 있습니다. 공유자 사이에 분할 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할청구소송으로 공유관계를 정리할 수 있습니다.

이 사건에서도 의뢰인과 상대방 사이에 분할을 금지하는 약정이 없었고, 분할 협의가 성립하기 어려운 상태였습니다. 이에 의뢰인은 상대방의 지분에 해당하는 금액을 지급하고 토지를 단독으로 소유하는 방식의 분할을 청구했습니다.

협의가 이루어지지 않을 때 공유관계를 정리하는 방법

공유관계를 정리할 때는 토지를 실제로 나눌 수 있는지가 중요한 쟁점입니다. 이를 ‘현물분할’이라고 합니다. 단순히 지분 비율대로 면적을 나누는 데 그치지 않고, 나눈 토지를 독립적으로 사용할 수 있는지와 토지 가치가 크게 떨어지는지도 살펴야 합니다.

이 사건에서 상대방 지분에 해당하는 면적은 111.6㎡였습니다. 해당 토지는 자연녹지지역으로, 최소 분할 면적 제한이 문제 될 수 있었습니다. 나눈 뒤의 면적이 좁아 사용가치가 현저히 낮아질 우려도 있었습니다.

이처럼 토지를 직접 나누기 어려운 경우에는 한 공유자가 다른 공유자의 지분을 취득하고, 그에 상응하는 금액을 지급하는 방식을 검토할 수 있습니다. 이때는 지분 비율뿐 아니라 기존 이용·관리 상황, 앞으로의 이용계획, 지급할 지분 가액이 중요한 판단 요소가 됩니다.

의뢰인은 이러한 지분 매수 방식을 우선 청구했습니다. 그것이 받아들여지지 않을 경우에는 토지를 경매로 매각하고, 비용을 뺀 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식을 예비적으로 청구했습니다. 공유물분할은 협의가 어렵다는 사정과 함께, 해당 토지에 적합한 분할 방법을 구체적으로 제시하는 것이 중요합니다.

토지 이용가치 보존을 위한 지분 매수 방식 주장

YK 담당 변호사는 상대방 지분의 가액을 지급하고 소유권을 이전받는 방식을 우선 청구하고, 받아들여지지 않을 경우 경매대금을 지분대로 나누도록 청구했습니다. 자연녹지지역인 토지를 상대방 지분에 해당하는 111.6㎡로 나누면 사용가치가 떨어지고 최소 분할 면적 제한에 저촉될 가능성이 높다고 주장했습니다. 이를 통해 토지를 실제로 나누기보다 전체 이용가치를 보존하는 방식이 필요함을 강조했습니다.

장기간 관리 이력과 향후 토지 이용계획 소명

YK 담당 변호사는 의뢰인이 지분 10분의 9를 보유하고 약 15년간 토지를 관리하며 농사를 지어 온 사실을 제시했습니다. 앞으로 주택을 신축해 거주하려는 계획도 함께 밝혀, 지분 매수가 기존 사용을 이어가고 구체적인 이용계획을 실현하기 위한 방법임을 주장했습니다.

정당한 지분 매수대금 산정을 위한 토지 가액 입증

YK 담당 변호사는 전체 면적 1,116㎡에 ㎡당 약 32만원을 적용한 토지 평가액 약 4억원을 근거로 제시했습니다. 그중 상대방 지분 10분의 1에 해당하는 약 4,000만원을 매수대금으로 산정해, 상대방에게도 지분에 상응하는 금전이 지급되는 공평한 분할 방식임을 뒷받침했습니다.