임대차보증금반환 전부승소 | 지급 약속 불이행과 연락 지연에도 공동임대인 책임 인정한 신속한 판결

계약 만료 후 묵시적 갱신은 언제 성립할까요?

주택 임대차는 일정한 기간 안에 갱신 거절 등의 통지가 없으면, 기존 계약과 같은 조건으로 다시 이어질 수 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 이때 임대차기간은 2년으로 봅니다.

임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 계약조건 변경을 통지해야 합니다. 임차인도 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 알리지 않으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 다만 임차인이 두 차례분의 월세에 해당하는 금액을 연체하는 등 의무를 현저히 위반한 경우에는 예외가 적용됩니다.

이 사건에서는 계약기간이 지난 뒤 임대차가 묵시적으로 갱신됐습니다. 따라서 최초 계약의 만료 시점이 아니라, 갱신된 계약을 언제 해지했는지가 보증금 반환의 핵심 기준이 됐습니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 어떻게 해지하나요?

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 묵시적으로 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수 있습니다. 새로 정해진 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다. 다만 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.

따라서 해지 의사를 보냈다는 사실뿐 아니라, 임대인에게 통지가 도달한 시점을 확인하는 것이 중요합니다. 계약 종료 시점을 분명히 하려면 통지 내용과 도달 여부를 확인할 수 있도록 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

이 사건에서도 의뢰인의 해지 통보 후 3개월이 지난 시점을 계약 종료 시점으로 삼았습니다. 보증금 반환은 주택을 넘겨주는 것과 동시에 이행하는 관계입니다. 새로운 임차인을 구하기 어렵다는 사정만으로 임대인의 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신 후 해지 통보에 따른 계약 종료 주장

YK 담당 변호사는 묵시적으로 갱신된 계약과 의뢰인의 해지 통보를 근거로, 통보 후 3개월이 지나 임대차가 종료됐다고 주장했습니다. 계약기간이 다시 이어졌다는 이유로 보증금 반환을 미룰 수 없다는 점을 분명히 했습니다.

공동임대인 모두의 보증금 반환의무 주장

YK 담당 변호사는 공동임대인들이 함께 주택을 임대하고 보증금을 받은 사실을 근거로, 임대인 모두에게 약 1억 6,000만원의 반환을 청구했습니다. 보증금 반환은 각자의 몫으로 나눠 이행할 수 없는 의무라는 점에서, 특정 임대인에게만 반환 책임이 한정되지 않도록 했습니다.

보증금 반환 지연에 대비한 장래 지연손해금 청구 근거 정리

YK 담당 변호사는 큰 규모의 근저당권 설정, 반환 약속의 반복적 연기와 연락 회피를 근거로 향후에도 지급이 지연될 가능성을 제시했습니다. 이에 주택 인도와 동시에 보증금 전액을 지급하고, 인도 다음 날부터 전액을 갚을 때까지 연 5%의 지연손해금도 지급하도록 청구했습니다. 반환 지연에 따른 부담까지 청구 범위에 포함했고, 신속하게 판결을 받아 의뢰인이 집행에 나설 수 있는 근거를 마련했습니다.