임대차보증금반환 전부승소 | 새 세입자를 기다리라는 요구에도 계약 해지 통보·주택 인도를 근거로 청구 인용

계약 만료 후 묵시적 갱신은 언제 성립하나요?

주택 임대차는 계약기간이 끝나도 일정한 요건을 충족하면 기존 조건대로 이어집니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 단순히 계약 만료 후 계속 거주했다는 사실만이 아니라, 당사자가 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 정해진 기간에 알렸는지가 중요합니다.

일반적으로 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 갱신 거절을 통지하지 않았다면 묵시적으로 갱신됩니다. 다만, 임차인이 2개월분의 차임에 해당하는 금액을 연체하는 등 예외 사유가 있으면 달라질 수 있습니다.

이 사건에서도 별도의 갱신 합의 없이 임대차가 이어졌습니다. 따라서 보증금 반환 시점을 판단하려면 최초 계약의 만료일뿐 아니라, 갱신된 계약이 언제 종료됐는지를 살펴야 했습니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 어떻게 해지하나요?

묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 다만, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 이사를 하거나 해지 의사를 보냈다는 사실만으로 즉시 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

전화로도 해지 의사를 전할 수 있지만, 분쟁이 생기면 통지 내용과 도달 시점이 중요해집니다. 내용증명과 당사자 간 연락 내역 등은 이를 뒷받침하는 자료가 됩니다. 이 사건에서도 전화 통보와 내용증명 송달, 주택 인도 경위가 계약 종료와 반환의무를 판단하는 핵심 요소였습니다.

계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도는 원칙적으로 서로 맞바꾸어 이행해야 합니다. 새 세입자가 들어와야 한다는 사정만으로 보증금 반환의무가 미뤄지는 것은 아닙니다. 따라서 계약 종료 시점과 함께 주택을 인도했는지도 확인해야 합니다.

해지 통보 내역으로 임대차계약 종료 입증

YK 담당 변호사는 임대차계약서와 당사자 간 연락 내역, 내용증명을 근거로 묵시적으로 갱신된 계약의 해지 경위를 청구원인에 담았습니다. 의뢰인이 전화로 해지 의사를 알리고 이후 내용증명을 송달한 과정을 연결해, 계약이 종료되어 보증금을 반환받아야 한다는 점을 뒷받침했습니다.

주택 인도 사실을 근거로 보증금 반환의무 주장

YK 담당 변호사는 의뢰인이 해지 통보 후 주택을 인도했다는 사실을 보증금 반환 청구의 근거로 제시했습니다. 보증금 미반환으로 임차권등기명령을 신청한 경위와 접수증도 함께 제출했습니다. 의뢰인이 주택을 돌려주었는데도 보증금 약 3,500만원을 받지 못한 상태임을 밝혀 반환의무 판단에 필요한 사실을 제시했습니다.

보증금 반환 지연에 따른 지연손해금 청구 근거 정리

YK 담당 변호사는 계약 종료와 주택 인도 경위를 바탕으로 보증금 약 3,500만원과 지연손해금 지급을 청구했습니다. 지연손해금은 반환이 늦어진 데 따라 추가로 지급할 돈으로, 청구 기간과 적용 이율을 구분해 제시했습니다. 보증금 원금뿐 아니라 반환 지연에 따른 금전 부담까지 청구 범위에 포함했습니다.