보증금반환청구 승소 | 거주 주택 경매에도 인도와 동시 전액 지급 판결

계약 만료 후 묵시적 갱신은 언제 성립할까요?

주택임대차보호법 제6조는 일정한 요건 아래 계약이 자동으로 연장되는 ‘묵시적 갱신’을 정하고 있습니다. 계약서를 다시 쓰지 않아도 기존 계약과 같은 조건으로 임대차가 이어지는 제도입니다.

현재 법에 따르면 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 종료 2개월 전까지 갱신 거절을 알리지 않았다면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 다만, 임차인이 2회분의 차임에 해당하는 금액을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우에는 적용되지 않습니다.

묵시적으로 갱신되면 보증금 등 기존 조건은 유지되고, 임대차기간은 2년으로 봅니다. 따라서 최초 계약서에 적힌 만료일이 지났다는 이유만으로 계약이 종료됐다고 볼 수는 없습니다. 이 사건처럼 별도의 계약서 작성 없이 거주가 이어졌다면 갱신 여부부터 살펴야 합니다.

묵시적으로 갱신된 계약은 어떻게 해지할까요?

주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인은 묵시적으로 갱신된 계약을 언제든지 해지하겠다고 통지할 수 있습니다. 갱신된 기간 2년을 모두 채워야 하는 것은 아닙니다.

다만 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 이사를 결정하거나 통지를 발송한 날과 계약이 종료되는 날은 다를 수 있습니다. 해지 의사를 명확히 밝히고, 상대방에게 도달한 시점을 남겨두는 것이 중요합니다.

보증금 반환을 청구하는 소장에 해지 의사를 담아 상대방에게 전달하는 방법도 있습니다. 이 사건에서도 소장 부본의 송달을 통한 해지 통지가 예비적인 청구 근거로 제시됐습니다.

계약이 종료된 뒤에는 보증금 반환과 주택 인도의 관계도 살펴야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 서로 맞바꾸어 이행하는 관계이므로, 반환 청구에서는 계약 종료 시점과 함께 주택을 인도하는 조건도 정리해야 합니다.

계약서와 입금내역으로 보증금 지급 사실 입증

YK 담당 변호사는 임대차계약서와 보증금 입금내역을 제출해 의뢰인이 임대인과 계약을 맺고 보증금 약 1억 4,000만 원 전액을 지급한 사실을 뒷받침했습니다. 실제 거주자인 시어머니의 주민등록등본과 가족관계증명서도 함께 제출해, 계약 당사자인 의뢰인과 실제 거주자의 관계를 주장했습니다. 이는 의뢰인이 보증금 반환을 청구하는 근거와 반환받아야 할 금액을 명확히 하기 위한 조력이었습니다.

경매대금 완납을 근거로 보증금 반환의무 주장

YK 담당 변호사는 등기사항전부증명서와 경매 자료를 근거로, 전입신고보다 앞선 근저당권이 있어 경매로 임차권이 소멸하고 매각대금 완납 시 임대인이 주택을 계속 사용하게 할 수 없어 계약이 종료됐다고 주장했습니다. 이와 별도로 계약 종료가 인정되지 않을 경우에 대비해, 묵시적으로 갱신된 계약을 해지한다는 통지가 소장 부본 송달로 전달되도록 했습니다. 반환의무의 근거를 이처럼 나누어 제시하고 주택을 인도하는 동시에 보증금 전액을 지급하도록 청구해, 계약 종료와 주택 인도 의무를 함께 반영했습니다.