임대차보증금 전액 반환 | 중도 해지 불가 쟁점에도 계약 종료와 인도 완료 입증

계약이 묵시적으로 갱신됐는지 판단하는 기준

주택 임대차에서 묵시적 갱신은 계약 종료 전 법에서 정한 기간에 갱신 거절 등의 통지가 없어 기존 조건으로 계약이 이어지는 것을 말합니다. 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 종료 의사를 알리지 않은 경우가 기본적인 판단 대상입니다. 다만 차임 연체 등 법에서 정한 예외 사유가 있는지도 살펴야 합니다.

계속 거주했다는 사실만으로 갱신 방식을 단정해서는 안 됩니다. 별도로 계약서를 작성했다면 기존 계약을 연장한 것인지, 새로운 조건으로 계약한 것인지 확인해야 합니다. 계약서의 문구와 보증금 변경 여부, 당사자가 주고받은 의사표시가 판단 기준이 됩니다.

이 사건에서도 계약서를 다시 작성했다는 사실보다 기존 임대차가 이어졌는지와 중도 해지에 합의했는지가 쟁점이었습니다. 특히 계약서에 적힌 중도 퇴거와 보증금 반환 문구가 중요한 판단 요소가 됐습니다.

갱신된 계약을 끝내려면 언제 통보해야 할까

묵시적으로 갱신된 주택 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 해지 효력은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 이사를 원하는 시점이 있다면 이 기간을 고려해야 합니다.

반면 당사자가 별도 합의로 갱신한 계약은 묵시적 갱신과 구별해야 합니다. 중도 해지가 가능한지는 계약서에 정한 해지 조건과 갱신 경위를 함께 살펴 판단합니다. 모든 갱신 계약이 통보만으로 똑같이 끝나는 것은 아닙니다.

이 사건에서는 중도 퇴거 시 보증금을 반환한다는 계약 문구와 갱신 경위를 토대로 해지가 인정됐습니다. 법원은 해지 통보 후 3개월이 지난 시점에 계약이 종료됐다고 판단했습니다.

보증금 반환을 준비할 때에는 해지 의사뿐 아니라 상대방에게 통보가 도달한 시점을 남기는 것이 중요합니다. 계약 종료 시점과 실제 퇴거·인도 시점은 다를 수 있으므로, 보증금 반환과 지연손해금을 판단할 때에도 구분해서 살펴야 합니다.

계약서 특약을 근거로 중도 해지의 효력 입증

YK 담당 변호사는 보증금 증액 없이 계약을 이어 온 경위와 계약서의 “중도에 퇴거시, 인정+보증금 반환” 문구를 근거로 갱신된 계약임을 주장했습니다. 이어 해지 통보 후 3개월이 지나 계약이 종료됐음을 밝혔습니다. 새로운 계약이므로 중도 해지가 불가능하다는 임대인의 주장을 반박했습니다.

출입문 비밀번호 전달 사실로 주택 인도 완료 소명

YK 담당 변호사는 의뢰인이 퇴거 사실을 알린 경위와 이후 출입문 비밀번호를 전달한 사실을 구분해 주장했습니다. 특히 비밀번호 전달로 주택 인도의무를 마쳤다는 점을 소명했습니다. 주택을 인도받지 못해 보증금을 반환할 수 없다는 임대인의 주장에 대응했습니다.

주택 인도 완료일을 기준으로 지연손해금 지급 주장

YK 담당 변호사는 보증금 약 2억원의 반환과 지연손해금을 청구하고, 인도 완료 시점을 판단할 비밀번호 전달 사실을 제시했습니다. 법원은 보증금 전액 반환을 명하고, 지연손해금은 임차권등기 완료 다음 날이 아닌 주택 인도 완료 다음 날부터 인정했습니다. 계약 종료와 주택 인도 시점을 구분해 반환 지체 책임의 발생 시점을 밝힌 사례입니다.