보증금반환 전부승소 | 공동임대인 파산·주택 경매에도 다른 임대인의 전액 지급 의무 인정 판결

공동임대인 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있을까

공유자들이 주택을 공동으로 임대하고 보증금을 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환 의무는 ‘불가분채무’에 해당합니다. 지분에 따라 나눠 갚는 것이 아니라, 각 공동임대인이 보증금 전액을 반환할 의무를 진다는 뜻입니다.

따라서 공동임대인 한 명에게도 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 다만 같은 보증금을 중복해서 돌려받을 수는 없습니다. 이 사건에서도 상대방의 소유 지분이 절반이라는 사실보다, 공동임대인으로 계약에 참여했다는 점이 중요한 판단 기준이었습니다.

경매 배당요구가 임대차 종료에 미치는 영향

주택 경매가 시작됐다는 사실만으로 임대차계약이 곧바로 끝나는 것은 아닙니다. 임차인이 계약을 끝내겠다는 의사를 표시했는지, 경매에서 보증금을 돌려받기 위해 배당을 요구했는지 등을 살펴야 합니다.

배당요구는 경매대금에서 보증금을 지급해 달라고 신청하는 절차입니다. 이는 임대차를 더 유지하지 않겠다는 의사표시로 해석될 수 있습니다. 이 사건에서는 의뢰인이 갱신 거절 의사를 밝힌 뒤 배당요구를 했다는 점이 임대차 종료를 뒷받침했습니다.

주택 인도와 보증금 반환은 동시에 이행해야 할까

임대차가 끝나면 임차인은 주택을 돌려주고, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 두 의무는 원칙적으로 ‘동시이행 관계’입니다. 어느 한쪽만 먼저 의무를 이행하도록 요구하는 것이 아니라, 서로 맞바꾸어 이행하는 관계를 말합니다.

이 사건에서도 법원은 의뢰인이 주택을 인도하는 동시에 상대방이 보증금 1억 원을 지급하도록 명했습니다. 따라서 보증금반환 청구에서는 반환받을 금액뿐 아니라 주택 인도와 지급을 어떻게 연결할지도 함께 살펴야 합니다.

반복된 계약 갱신에 따른 보증금 지급 내역 입증

YK 담당 변호사는 최초 계약서와 갱신 계약서, 예금거래내역서, 잔금 납부영수증을 대조해 보증금 지급 과정을 제시했습니다. 최초 약 8,000만원에 증액분 약 400만원과 약 2,000만원이 더해졌음을 밝혀, 반환받아야 할 보증금이 총 약 1억원임을 뒷받침했습니다.

경매 개시에 따른 배당요구를 근거로 계약 종료 주장

YK 담당 변호사는 의뢰인이 갱신을 거절한 경위와 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 한 사실을 근거로 계약 종료를 주장했습니다. 특히 배당요구로 임대차 승계를 원하지 않는 뜻을 명확히 했다는 점을 강조해, 반환 청구의 근거를 제시했습니다.

공동임대인의 보증금 전액 반환 의무 주장

YK 담당 변호사는 등기사항전부증명서와 계약서의 날인을 근거로 상대방이 지분 절반을 소유한 공동임대인임을 밝혔습니다. 이어 공동임대인의 반환 의무는 지분별로 나눌 수 없는 의무라는 대법원 법리를 제시하며, 파산한 공동임대인이 아닌 상대방에게 보증금 약 1억원 전액을 청구했습니다. 이는 상대방의 반환 책임이 소유 지분에 따라 절반으로 제한되지 않음을 밝히기 위한 대응이었습니다.